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解局 | 母公司120亿资金支持下的华远焦虑

原标题:解局 | 母公司120亿资金支持下的华远焦虑 来源:观点地产新媒体

观点地产网 华远地产上一次公告动态还是在春节前的1月份,当时内容包括选举王乐斌为公司新任董事长、完成发行15亿元公司债。随后一个多月的时间里,其再次“淡出”公众视野,回归沉默。

到了3月9日,华远地产再次披露了多则公告,主要内容涉及控股股东华远集团为公司提供最多70亿元的融资担保以及将提供最多50亿元的资金周转额度。无疑,在目前房地产行业融资、土地等各个方面收紧趋势下,这笔融资担保和资金周转额度能够给华远地产紧张的流动性压力带来一些宽松的空间。

不过需要依靠控股股东提供资金周转,或许也意味着华远地产的战略导向存在偏差,即行业宽松收紧时期采取逆势快速发展的战略。如今,行业利好已尽,华远地产面临的形势更加不乐观。

这是 一家拥有将近40年发展历史的开发商,华远地产经历了国内住房商品化的起点、黄金十年的“高增长、高回报”、白银十年的“信贷收紧、利润下滑”,以及现在的“去杠杆、去库存”阶段。

在一次次浪潮下,华远地产历经潮起潮落,由“吃螃蟹的人”发展到行业头部,后又下滑为小房企。

股东扶持

公告中显示,为了支持华远地产的发展,2021年度,华远集团将为华远地产及其子公司提供融资担保(包括银行贷款担保和其他对外融资担保)总额不超过70亿元,担保费用为不高于0.8%。

以此来看,担保费属于低位数水平,仅高于市场最低值0.3个百分点。目前,市场上担保费收费标准为0.5%-5%。

关于担保费用,一位财务相关人士向我们分析道:“虽然两者是关联实体,但又是独立进行活动的经济体,只是存在股权上的关系,收取担保费用是一种正常经济行为。不过,担保是一项很赚钱的业务,银行也提供类似服务。风险大自然费用会高,因为担保方可能会有连带责任。”

于2021年度同期,华远集团也将在华远地产及其下属公司需要之时,提供相应的周转资金,最高额度为50亿元。华远地产在公告中表示,资金使用成本由实际使用资金的公司的控股子公司向华远集团支付,资金使用成本将不会超过同期市场利率。

观点地产新媒体翻阅近几年公告,初步了解到,华远地产已是第二次需要依靠控股股东提供资金进行周转。早于去年4月25日,华远集团为华远地产及其控股子公司提供不超过50亿元的资金周转额度,资金使用成本同样将不超过市场同期利率。

市场初步断定,华远地产这次需要母公司提供资金周转,与受疫情的冲击密切相关。2020年中期,华远地产完成销售签约额50.77亿元,同比下降16.77%;完成销售签约面积38.55万平方米,同比下降20.68%;完成销售回款50.21亿元,同比增加0.22%。

尽管销售回款录得小幅度提升,但是华远地产短期债务增长速度更快,同时加上同期持有的货币资金,仍不能覆盖短期债务。上述同期,其一年内到期非流动负债为178.88亿元,同比增长34.04%,持有货币资金为76.89亿元。

其中,华远地产短期借款、一年内到期的长期借款、长期借款合计117.24亿元,含浮动利率借款70.16亿元;按此基数,如银行贷款基准利率每上升0.25个百分点,将导致其利息支出增加1750万元。

因此,华远地产通过控股股东渠道获取资金周转,需要代价则相对较低,并且可以让自身在紧张的流动性下保有一定的自由空间,显然也是一个不错的选择。

华远困局

造成华远地产如今困扰的源头或许归于2018年开启的规模扩张策略。彼时,杜凤超接任华远地产董事长,随后提出规模与效益并举”的发展战略,撕掉“我们不是贪大求洋、贪规模”的标签,开始冲刺规模。

在这样的策略下,华远地产2018年完成销售签约额120.45亿元,同比增长56.02%;2019年完成销售签约额150.77亿元,同比增长25.17%。

规模的增长需要更多土储支撑。2018年,华远地产新增土地储备269万平方米,同比增长58%,总货值达到201.1亿元;2019年,其新增土地储备239.59万平方米,同比下降10.93%,总货值超过300亿元。

加大土地投资使得华远地产经营活动现金流由正转负,年报显示,其2017年现金流为6.84亿元,2018年暴跌553.48%至负31.02亿元,2019年进一步扩大到负42.55亿元。同时,华远地产亦有采取加大杠杆的策略,2017年筹资活动现金流仅为9.04亿元,2018年暴涨553.86%至59.09亿元,2019年则为20.17亿元。

反应在短期负债上,华远地产一年内到期的非流动负债由2017年的32.05亿元增长176.81%至88.71亿元,2019年为81.83亿元。

到了2020年初,新冠疫情的爆发,让采用“高杠杆”模式的华远地产“猝不及防”,在紧张的流动性面前,其需要宽松的资金进行支撑。同时,其也开始收缩投资规模,重新求稳。

以2020年中期财务数据测算,华远地产踩中三条红线,剔除预收款后的资产负债率为81%,净负债率为233.23%,现金短债比仅0.43。

在新冠疫情、“三道红线”、银行限贷等多种因素下,华远地产在过去的一年时间里,开始主动收缩对外投资,减少提供货币资金。观点地产新媒体不完全统计,2020年全年,华远地产仅新增一个综合体项目和收购一个项目,即10.03亿元摘得长沙市长沙县三块地块、西安浐灞金茂六路项目商服用地。

期间,华远地产亦有收回对外投资,使得投资活动现金流由2019年的负8.95亿元转为7.66亿元,2020年三季度继续收回投资,增长至7.81亿元。同期,经营活动现金流亦开始回正,2020年中期为13.8亿元,三季度增长至19.47亿元。

此番“收缩”动作无疑对华远地产冲规模之路造成不少的影响。不过,在市场多变的环境下,华远地产的调整或许不失为一种保全的方式。

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